Tatil Evi, Tatile Karşı

Güven Güneş

11 Şubat 2013

1980’lerde, Turgut Özal’ın Başbakan olmasının ardından turizm sektörüne verilmeye başlanan destekler, altyapı ve üstyapı problemleri daha henüz çözüm aşamasının başlangıcında iken ülkemize gelen turist sayısında önceki yıllara nazaran hatırı sayılır bir artışa neden olmuştu. Bu da ondan önceki dönemde kendi içerisinde dengede olan  “yerli turist- konaklama yatağı” sayılarının yerli turistler aleyhine bozulması sonucunu doğurmuştu. O tarihlerde bir akşam, Bodrum Belediye Başkanının televizyonda; “Konaklama için yatak sayımız yeterli değil, yabancı turistleri (bilhassa İngilizleri kastetmektedir) misafir etmekte zorlanıyoruz. Lütfen yerli turistler, Bodrum’a gelmesinler, yabancılar bize döviz getiriyorlar” anlamındaki konuşmasına şahit olmuş ve bir hayli de şaşırmıştım. Ama Başkan belki de haklıydı böyle konuşmakta. Hakikaten o dönemde yerli turistin tatil yapmaya razı olabileceği konaklama tesislerinin kalitesi yabancılar için yeterli olmayabilirdi. Belirli kalite standartlarının üzerindeki tesislerin sayısı neredeyse iki elin on parmağıyla sayılabilecek kadar azdı ve bu tesislerin yerli tatilcilerle işgal edilmesi hem yabancı memnuniyetsizliğine neden olabilir, hem de ülkemize gelen dövizi azaltabilirdi. Zaten o günlerde ülkemiz ekonomisinin krize girmesinin başlıca nedeni olarak döviz açığının kapatılmasındaki tıkanmalar olarak görülmekteydi. Sonuçta yerli tatilcinin tatil yapabileceği yerlerin tercihen yabancılara tahsis edilme eğilimi, ülke genelinde vatandaşların kendi tatil evlerine sahip olma arzularını ivmelendirmiş ve bu arayış onları kooperatifler yoluyla tatil evi yaptırma çözümüne yönlendirmiştir.

Aşağıdaki paragraflarda “Kooperatif Yoluyla Tatil Evi Yaptırma Akımı” üç ana başlıkta incelenmektedir. Bu başlıklar sırasıyla; kooperatif üye sayısının zorlanarak şişirilmesi, alt yapı ve evlerin kısıtlı ödemelerle ve aceleyle bitirilme sevdası, kooperatif-doğal çevre ilişkilerinin ve evlerin mimari yapılarının bozulması olarak sunulmaktadır.

Kooperatif Üye Sayısının Zorlanarak Şişirilmesi

Genel olarak arsa teminine kadar kooperatife katılmakta isteksiz olanlar, arsa alınma aşamasına gelindiğinde katılım için çeşitli yolları denemektedirler. Bilhassa kırılamayacak dostların (kooperatif yönetiminin ilgili olduğu kuruluşta mevki sahibi olanlar ve bunların tanıdıkları) bunaltıcı baskısı, alınan arsa üzerine rahatça inşa edilebilecek ev sayısını kritik bir fazlalığa kadar arttırıp yerleşim ve mimari çözümleri zora sokmaktadır. Örnek vermek gerekirse 100 evin tamamen müstakil olarak yerleştirilebileceği alana 400 evin inşa edilmeye çalışılması daha işin başında bahçeleri küçültmekte, aileleri karşı karşıya, yan yana veya altlı üstlü oturtarak tatil yapma zevkini ileride komşular arasında çıkabilecek sürtüşmelere kurban etmektedir. Yani ev küçük olabilir. Yeter ki insanlara rahatlık ve mahremiyet hissettirebilecek genişlikte bir bahçesi olsun ve mümkünse denizi görebilsin. 

Altyapı ve Evlerin Kısıtlı Ödemelerle ve Aceleyle Bitirilme Sevdası

Yaklaşık 10 yıl öncesine kadar yıllık enflasyon oranları oldukça yüksek seviyelerde oluşmaktaydı. Bu durum maliyetleri nominal olarak sürekli arttırdığından genel arzu, evlerin en hızlı şekilde bitirilmesi olarak ortaya çıkıyordu. Ama gözlerden kaçan bir husus; evler hızla bitirilmeye çalışılırken bilhassa sabit gelirli ortakların bu ödemelerde çekeceği zorluklardı. Ayrıca kooperatiflerin doğası gereği üyelerin arasında her zaman kendilerini imtiyazlı olarak gören ve ödemelerini aksatan üyelerin bulunuşuydu (nasıl olsa beni atamazlar psikolojisi). Bu iki negatif etken birleştiğinde kooperatif yönetimleri, müteahhitlere karşı zor durumlara düşüyordu. Bu da yapılması gerekenlerden hatırı sayılır tavizler verilmesine neden oluyordu. Birkaç örnek vermek gerekirse: Kaba inşaat aşamasında betonarme inşaattan vazgeçilerek onun yerine tuğla yığma veya kalitesiz briket kullanılarak inşaatın yapılması, zemin etütlerinin gereksiz görülmesi, evin bir bölümünün bile bile dolgu toprak üzerine inşa edilmesi (sonradan çatlaklar oluşmaz mı?), kat yüksekliklerinin basıklaştırılması (önemsiz bir tasarruf), pencere sayılarının azaltılması, ince inşaat döneminde seramik seviyelerinin düşük tutulması (örneğin banyoda duş yanı için 12, geri kalan bölüm için 7 sıra 15x15cm fayans kullanılması), dolap yapılmaması, kalitesiz mutfak tezgâhına razı olunması, eşiklerden vazgeçilmesi (su ve böcek girmez mi?), elektrik prizlerinin azlığı ve daha birçok eksik uygulama. Bu uygulamalar, maalesef evlerin teslimatından sonrası için kooperatif üyelerine evlerini daha kullanışlı hale getirmek adına büyük mali külfet ve fiziksel uğraş yüklemektedir.

Bu fiziksel uğraş, tatil için ayrılan zamanın hatırı sayılır bir bölümünü yutmakta, ev halkı ustalara yemek hazırlamak ve dökülüp saçılanları temizlemekle meşgul olurken evin beyi de ya kendisi ya da ustalarla birlikte evi yaşanır hale getirmeye ve tamir-bakımını yapmaya uğraşmaktadır. Özetle ev, tatil yapılmasını neredeyse engellemektedir. Bunun yanında ve daha önemlisi en başta mimari değerlerle oynanmış olmakta (estetik ve kullanışlılık zedelenmekte) ayrıca statik yapı zayıflatılmakta ve evler bu şekilde teslim edilmektedir. 

Kooperatif-Doğal Çevre İlişkilerinin ve Evlerin Mimari Yapılarının Bozulması

Sitenin vaziyet planı, üye sayısının zorlamayla arttırılması sonucunda zaten belediyelerce evlere ve yardımcı yapılara verilebilecek taban alanı yüzdesini sonuna kadar kullanacak tarzda, bahçe-inşaat alanı oranını küçültmektedir. Böylece kritik duruma düşürülen bu oran sonradan üyeler tarafından da bilinçli-bilinçsiz olarak daha da bozulmaktadır. Şu durumu göz önüne alalım: Ülkemizdeki nüfusunun yüzde yetmişten fazlası şehirlerde yaşamaktadır. Bu nüfusun bir tatil evine sahip olmak üzere ödeme yapabilecek kısmı ise genelde apartman dairelerinde oturmaktadır. Bu kesim daha tatil evinin inşaatı sürerken evde yapabileceği değişikliklerin hayalini kurmaktadır. Buna bir de evin kendilerince beğenilmeyen, ayrıca eksikliklerle teslim edildiği hususunu eklersek, evlerin başına nelerin gelebileceğini kolayca tahmin edebiliriz. Yaşanılan bazı örnekleri verirsek: Balkonu büyütmek, pencerelerin sayısını arttırmak (statik yapıda zayıflama), balkon altına bir oda eklemek, bahçeyi veya bir kısmını taş kaplamak (apartmanda oturup yeşilliği, doğayı hayal eden insanın düştüğü büyük çelişki; ayrıca yağmurda içeriyi su basmaz mı?), çatıyı sağa sola uzatmak, eve yeni girişler yapmak, yandan yeni bir merdiven eklemek, ortak bahçeyi işgal ile buralara kaçak kulübe ve benzeri inşaat yapmak. Bunlara bir de gün-ısı varilleri ile çanak antenleri eklediğinizde kooperatif ebedi bir şantiye ve “çanak-varil sitesi” halinde yaşamını sürdürmeye çalışmaktadır.

Sonuçlar ve Önlemler

Günümüze kadar kurulan tatil evi yapı kooperatiflerinin epeyce bir kısmı batmış ve üyelerinin paraları boşuna harcanmış, evlerine kavuşabilenler ise gerek eksiklikler gerekse kendi inşaat hayalleri yüzünden büyük paralar sarf etmekle birlikte pek de iyi sonuçlar alamamışlardır. Bu arada yerleşim planları ve tek tek evlerin mimari yapıları zedelenmiş, statik zayıflatmalar yapılmış, komşular hemen hiç düşünülmeden yapılan eklemeler, ayrıca çanak antenler, güneş sistemleri, huzurlu tatil yapma heveslerini söndürerek üyelerin bir kısmını kendi evlerinden soğutmuştur. Aslında ekonomik yönden bir tatil evi, yatırımcısı açısından pek de bir getiri sağlamaz. Çok uzun süre kalınsa dahi bu kez 365 gün bazında kalınan ev boş tutulacağından kaybın götürüsü kazancın getirisinden daima daha yüksektir. Ayrıca şehirde kullanılacak malzeme ve katma değer bir ailenin yaşayacağı bir yuvayı oluşturacağı için kullanım süresi itibarı ile kısıtlı kullanımdaki bir tatil evinden daha verimlidir. 

Ülke ekonomisi düşünüldüğünde ortaya çıkan bir diğer gerçek, makro açıdan turizm gelirlerinin giderleri karşılayıp karşılamadığı hesaplanırken bitmiş veya bitmemiş yüz binlerce tatil evinin de bu maliyetlere eklenmeleri gerekliliğidir. Sonuçta evlerin planlanan sürede ve gerek-yeter kalitede bitirilebilmesi ve işletme dönemleri açısından şu önlemlerin faydalı olabileceği düşünülebilir:

  • İnşaatlar zemin etütlerinden sonra müteahhide mutlak surette “anahtar teslimi” olarak yaptırılmalıdır. Böylece bir bölümün yüklenicisinin bir öncekini suçlamasının önüne geçilecektir.
  • Kooperatifin toplayabileceği aylık aidat, otel doluluk oranına benzer şekilde; örneğin 0.65 katsayısı ile hesaplanmalıdır. Böylelikle kooperatif yönetiminin eli müteahhit karşısında güçlü olacaktır.
  • Yerleşim planının hazırlanmasında güneş sistemleri ve ortak TV antenleri mutlaka dikkate alınmalıdır.
  • Projelendirmede günümüz elektrik ve sıhhi tesisat ihtiyaçları düşünülmeli, bu konularda kısıtlamaya gidilmemelidir. Aynı konu araba park yerleri için de geçerlidir.
  • Kooperatif yerleşim planını rahatlatmak için zorlayıcı sayıda üye kaydedilmemeli ya da bu mümkün olmadığında ilâve arsa satın alınmalıdır.

Son olarak şunu da ilave edebiliriz: Bir tatil evinde aylarca kalmak tatil yapmak değil, olsa olsa yaylaya çıkmak benzeri “Coğrafi Adres Değişimidir”